Najem dobowy będzie rejestrowany. Co czeka właścicieli mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo?

Ostatnia aktualizacja: 19 lipca 2026 r.

Wynajmowanie mieszkania turystom przez platformy takie jak m. in. Airbnb, Booking.com czy własną stronę internetową przez lata kojarzyło się z działalnością stosunkowo prostą: przygotowaniem lokalu, wystawieniem ogłoszenia i rozliczeniem uzyskanych przychodów. Ten model ma się jednak zmienić. Najem krótkoterminowy będzie usługą zakwaterowania/hotelową, objętą przepisami o usługach hotelarskich.

Państwo chce dokładnie wiedzieć, które lokale są wykorzystywane do najmu krótkoterminowego, kto je oferuje i czy spełniają one wymagania przewidziane dla obiektów noclegowych. Głównym narzędziem kontroli ma być centralny rejestr, w którym znajdą się mieszkania, apartamenty i inne obiekty udostępniane gościom na krótki okres (do 30 dni).

Nie oznacza to jednak, że każdy właściciel mieszkania automatycznie ma już obowiązek wpisania lokalu do działającego ogólnopolskiego rejestru. Polskie przepisy wdrażające pełny system nadal nie zostały uchwalone.

14 lipca 2026 r. Rząd przyjął projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, ale projekt nadal ma status otwarty i nie został jeszcze skierowany do Sejmu.

Anonimowe lub trudne do zidentyfikowania wynajmowanie lokali na doby ma zostać zastąpione systemem, w którym każda legalnie oferowana nieruchomość będzie możliwa do powiązania z konkretnym numerem rejestracyjnym. Ministerstwo Sportu i Turystyki wskazuje, że zmiany mają na celu wyeliminowanie tzw. Szarej strefy i zwiększenie bezpieczeństwa turystów.

Czy rejestr najmu krótkoterminowego już obowiązuje?

Od 20 maja 2026 r. stosuje się rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028 dotyczące sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Jest to rozporządzenie unijne, a więc akt bezpośrednio stosowany w państwach członkowskich.

Rozporządzenie unijne tworzy przede wszystkim ramy dla procedur rejestracji lokali, nadawania numerów rejestracyjnych, przekazywania danych przez platformy internetowe, wymiany informacji między platformami, a organami publicznymi.

Samo rozporządzenie jednak nie uruchomiło w Polsce gotowego rejestru, do którego właściciel może obecnie wpisać każde mieszkanie wynajmowane na doby. Do zbudowania krajowego systemu, wskazania właściwych organów i ustalenia szczegółowych obowiązków potrzebne są polskie przepisy. Wspomniany projekt dostosowuje polskie prawo do unijnego rozporządzenia.

Dlatego nie należy opierać się na pojawiających się w przestrzeni internetowej komunikatach sugerujących, że od 20 maja 2026 r. każdy wynajmujący powinien już posiadać numer albo że brak tego numeru automatycznie oznacza dziś nielegalne prowadzenie najmu. Takie stwierdzenie jest zbyt daleko idące.

Jednocześnie nie warto czekać z przygotowaniami do ostatniej chwili. Rządowy projekt ustawy został już przyjęty przez Radę Ministrów, a więc proces legislacyjny znajduje się na zaawansowanym etapie.

Co to CWTON?

Zgodnie z założeniami projektu ma powstać Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, w skrócie CWTON, czyli rejestr lokali wynajmowanych na doby. Ma on gromadzić w jednym miejscu informacje o obiektach, w których świadczone są usługi noclegowe, w tym o mieszkaniach i apartamentach udostępnianych krótkoterminowo.

Ministerstwo Sportu i Turystyki zapowiada, że obiekty oferujące najem krótkoterminowy będą rejestrowane w ewidencji prowadzonej przez gminę, a informacje o nich zostaną następnie ujęte w centralnym wykazie. Każdy obiekt ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny. Może to oznaczać, że właściciel nie będzie już mógł ograniczyć się do opublikowania ogłoszenia w serwisie rezerwacyjnym. Przed rozpoczęciem lub kontynuowaniem działalności konieczne może być formalne zgłoszenie lokalu oraz wykazanie, że spełnia on wymagania przewidziane w przepisach.

Centralny rejestr ma ułatwić organom ustalenie gdzie znajduje się wynajmowany lokal, kto jest odpowiedzialny za jego oferowanie, ile osób może zostać w nim zakwaterowanych, czy lokal został prawidłowo zgłoszony, czy spełniono wymagania dotyczące bezpieczeństwa, czy oferta internetowa dotyczy rzeczywiście zarejestrowanego obiektu.

Rejestr nie będzie więc wyłącznie statystyczną bazą danych. Ma stać się jednym z podstawowych narzędzi nadzoru nad rynkiem najmu krótkoterminowego.

Kogo obejmą nowe przepisy o najmie dobowym?

Planowane regulacje mają dotyczyć nie tylko dużych operatorów zarządzających dziesiątkami apartamentów. Unijne rozporządzenie posługuje się szerokim pojęciem gospodarza. Może nim być osoba fizyczna albo osoba prawna, działająca profesjonalnie lub nieprofesjonalnie, regularnie albo tylko okresowo, jeżeli odpłatnie oferuje krótkoterminowe zakwaterowanie za pośrednictwem platformy internetowej. Zatem nowych obowiązków nie należy utożsamiać wyłącznie z prowadzeniem hotelu lub zarejestrowanej firmy turystycznej.

Zmiany mogą objąć między innymi osobę, która posiada jedno mieszkanie wynajmowane turystom w weekendy, udostępnia apartament jedynie w sezonie wakacyjnym, wynajmuje pokój w swoim mieszkaniu, zarządza lokalem należącym do innej osoby, publikuje ofertę na Airbnb, Booking.com lub podobnej platformie, czy prowadzi większą działalność obejmującą kilka lub kilkanaście lokali.

Dokładna kwalifikacja konkretnego modelu działalności będzie zależała od ostatecznej treści polskiej ustawy. Znaczenie może mieć między innymi czas udostępnienia lokalu, sposób zawierania umów, zakres dodatkowych usług oraz to, czy lokal jest oferowany samodzielnie, czy przez pośrednika.

Czy każdy najem na kilka dni będzie traktowany jak usługa hotelarska?

Rządowy kierunek zmian zakłada, że krótkotrwałe udostępnianie lokalu, trwające nie dłużej niż 30 dni, ma zostać objęte regulacjami dotyczącymi usług hotelarskich. Ministerstwo przedstawia tę zmianę jako sposób na uporządkowanie rynku i objęcie wynajmujących obowiązkami zbliżonymi do obowiązków występujących w branży noclegowej.

Właściciele często zakładają, że skoro podpisują z gościem „umowę najmu”, to świadczą zwykły najem mieszkania regulowany wyłącznie przepisami Kodeksu cywilnego. Organy mogą jednak oceniać rzeczywisty charakter świadczenia, a nie tylko nazwę dokumentu.

Znaczenie mogą mieć między innymi bardzo krótki czas pobytu, częsta zmiana gości, oferowanie lokalu w serwisach turystycznych, ustalanie ceny za noc, czy możliwość rezerwacji na podobnych zasadach jak pokoju hotelowego.

Samo nazwanie umowy „najmem” nie przesądza zatem, że działalność nie będzie traktowana jako świadczenie usług noclegowych.

Z tego powodu przed wejściem nowych regulacji warto przeanalizować nie tylko sposób rozliczania przychodów, lecz również treść regulaminów, umów z gośćmi, umów z operatorami, opisów zamieszczonych w ogłoszeniach i zasad funkcjonowania obiektu.

Jakie dane mogą być potrzebne do rejestracji mieszkania?

Rozporządzenie UE określa podstawowy zakres informacji, jakie gospodarz może być zobowiązany przekazać w ramach procedury rejestracyjnej.

W odniesieniu do lokalu mogą to być między innymi dokładny adres, rodzaj obiektu, informacja, czy udostępniany jest cały lokal, czy jego część, informacja, czy jest to główne lub dodatkowe miejsce zamieszkania gospodarza, maksymalna liczba miejsc noclegowych, maksymalna liczba gości.

Osoba fizyczna może być również zobowiązana do podania danych pozwalających ją zidentyfikować, czyli adres, numer telefonu oraz adres poczty elektronicznej. W przypadku spółek i innych osób prawnych zakres danych obejmuje między innymi nazwę, numer rejestrowy, siedzibę oraz dane przedstawiciela. Ostateczna lista załączników potrzebnych w Polsce będzie wynikała z uchwalonej ustawy oraz przepisów wykonawczych.

Dlatego nie można obecnie stworzyć jednej, ostatecznej listy dokumentów potrzebnych każdemu właścicielowi. Innych dokumentów może wymagać mieszkanie w budynku wielorodzinnym, innych dom jednorodzinny, a jeszcze innych obiekt prowadzony przez profesjonalnego operatora.

Czy numer rejestracyjny trzeba będzie podawać w ogłoszeniu?

Taki jest jeden z najważniejszych celów nowego systemu.

Unijne przepisy zakładają, że gospodarz oferujący krótkoterminowe zakwaterowanie przez platformę internetową będzie wskazywał, czy lokal podlega procedurze rejestracyjnej, a jeżeli tak – poda przypisany do niego numer. Państwo ma zapewnić techniczną możliwość sprawdzania ważności tych numerów. Ministerstwo Sportu i Turystyki również zapowiedziało, że indywidualny numer obiektu będzie musiał być widoczny w ofertach publikowanych między innymi na platformach rezerwacyjnych. Numer może stać się dla ogłoszenia tym, czym numer rejestrowy jest dla przedsiębiorcy: podstawowym potwierdzeniem, że podmiot i lokal znajdują się w oficjalnym systemie.

Może to utrudnić funkcjonowanie ofert, w których podano nieprawdziwy adres, właściciel ukrywa liczbę faktycznie obsługiwanych lokali, kilka różnych mieszkań korzysta z jednego ogłoszenia, oferta została wystawiona przez osobę nieuprawnioną, lokal nie spełnia warunków wymaganych do przyjmowania gości.

Platformy mają być włączone w proces weryfikowania danych, a nie jedynie udostępniać przestrzeń do publikacji ogłoszeń.

Jakie dane platformy będą przekazywać organom?

Nowe przepisy nie ograniczają się do wpisania lokalu do rejestru.

W obszarach objętych systemem, platformy krótkoterminowego najmu mają przekazywać do krajowego cyfrowego punktu dostępu między innymi:

• numer rejestracyjny lokalu;
• dokładny adres;
• adres internetowy ogłoszenia;
• liczbę nocy, przez które lokal był wynajęty;
• liczbę przyjętych gości;
• kraj zamieszkania gości.

Co do zasady największe platformy mają przekazywać te dane co miesiąc. Dla niektórych małych i mikroplatform przewidziano rzadsze raportowanie. Po uruchomieniu systemu, organ nie będzie musiał opierać się wyłącznie na deklaracjach właściciela – będzie mógł bowiem porównać dane znajdujące się w rejestrze, z rzeczywistą aktywnością oferty na platformie.

Z perspektywy właściciela szczególnie ważna będzie spójność informacji przekazywanych gminie, platformie rezerwacyjnej, urzędowi skarbowemu, ubezpieczycielowi, czy gościom korzystającym z lokalu.

Rozbieżności pomiędzy tymi informacjami mogą prowadzić do kontroli i konieczności wyjaśniania sposobu prowadzenia działalności.

Czy będą wymagania przeciwpożarowe i sanitarne?

Projektowane przepisy mają powiązać możliwość świadczenia usług z wymaganiami dotyczącymi bezpieczeństwa.

Ministerstwo wskazuje między innymi na wymogi przeciwpożarowe, sanitarne, budowlane, czy te dotyczące regulaminu porządkowego obiektu.

Zakres obowiązków może zależeć od rodzaju obiektu, liczby miejsc noclegowych, sposobu użytkowania lokalu, konstrukcji budynku oraz szczegółowych przepisów wykonawczych. W niektórych przypadkach problemem może być nie tylko wyposażenie mieszkania, lecz również formalny sposób użytkowania całej nieruchomości.

Co grozi za brak rejestracji najmu krótkoterminowego?

Ministerstwo zapowiada administracyjne kary pieniężne za prowadzenie działalności bez wymaganej rejestracji oraz za naruszanie przepisów. Jednak nie należy jednak przedstawiać projektowanych wysokości kar jako ostatecznie obowiązujących. Projekt ustawy może jeszcze zostać zmieniony w Sejmie i Senacie, a następnie wymaga podpisu Prezydenta oraz ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Po wejściu systemu w życie ryzyko właściciela może jednak obejmować nie tylko karę pieniężną. Konsekwencją naruszeń może być również usunięcie lub zablokowanie ogłoszenia, brak możliwości legalnego przyjmowania kolejnych rezerwacji, kontrola obiektu, obowiązek dostosowania lokalu do wymogów bezpieczeństwa, problemy z ubezpieczycielem, czy zainteresowanie organów rozliczeniami podatkowymi.

W przypadku działalności obejmującej kilka lokali, nawet krótkie zablokowanie ofert może oznaczać znaczne straty finansowe. Dlatego przygotowanie do zmian nie powinno ograniczać się do oczekiwania na uruchomienie formularza rejestracyjnego.

Czy Airbnb i Booking będą mogły publikować ofertę bez numeru?

Docelowo platformy mają odgrywać aktywną rolę w systemie.

Rozporządzenie UE zobowiązuje platformy do odpowiedniego informowania gospodarzy o procedurach rejestracyjnych. Platformy mają również podejmować działania zmierzające do sprawdzenia, czy deklaracja gospodarza jest kompletna oraz przekazywać właściwym organom dane dotyczące aktywności ofert. Można oczekiwać, że po pełnym uruchomieniu polskiego systemu publikowanie lub utrzymywanie ogłoszenia bez prawidłowego numeru będzie znacznie trudniejsze.

Nie oznacza to jednak, że każda platforma od razu zastosuje identyczną procedurę. Techniczny sposób weryfikacji, terminy dostosowania ofert oraz zasady blokowania ogłoszeń będą zależały także od przyjętych przepisów i wdrożenia systemu informatycznego.

Właściciel nie powinien zakładać, że skoro platforma pozwala obecnie opublikować ogłoszenie, to sposób prowadzenia działalności jest zgodny ze wszystkimi przepisami. Serwis rezerwacyjny nie zastępuje analizy prawnej i nie bierze odpowiedzialności za wszystkie obowiązki gospodarza.

Czy rejestracja rozwiąże wszystkie kwestie prawne?

Nie.

Uzyskanie numeru rejestracyjnego nie musi oznaczać, że cały model prowadzenia najmu jest prawidłowy. Rejestracja będzie jednym z obowiązków, ale nie zastąpi analizy innych obszarów.

Największym błędem byłoby potraktowanie wpisu do rejestru jako automatycznej legalizacji każdego sposobu prowadzenia najmu.

Co powinien zrobić właściciel mieszkania wynajmowanego na doby?

Na obecnym etapie nie trzeba składać wniosku do rejestru, który nie został jeszcze w pełni uruchomiony na podstawie nowych polskich przepisów. Warto jednak wykorzystać ten czas na uporządkowanie działalności. Dopiero po analizie działalności będzie można ocenić, które elementy wymagają zmiany przed rozpoczęciem rejestracji.

Najem krótkoterminowy w 2026 r. – co jest pewne, a co nadal jest projektem?

Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie dotyczące zbierania i wymiany danych o najmie krótkoterminowym. Polski rząd przyjął 14 lipca 2026 r. projekt ustawy. Projekt ma stworzyć krajowe rozwiązania potrzebne do funkcjonowania systemu, w tym centralny wykaz obiektów. Według stanu widocznego w Rządowym Centrum Legislacji na dzień sporządzenia niniejszego artykułu, projekt pozostaje otwarty i nie został jeszcze skierowany do Sejmu. Nie jest więc obowiązującą ustawą.

Nowy system nie będzie dotyczył wyłącznie jednego formularza. Rejestracja może ujawnić problemy, które wcześniej pozostawały niezauważone: nieprawidłową umowę z operatorem, brak odpowiednich dokumentów, rozbieżności między ofertą, a stanem lokalu, niewłaściwy regulamin lub niejasny podział odpowiedzialności.

Każda nieruchomość wymaga odrębnej analizy. Inna będzie sytuacja właściciela jednego mieszkania wynajmowanego sezonowo, inna osoby prowadzącej kilka apartamentów, a jeszcze inna spółki zarządzającej lokalami należącymi do inwestorów.

Nasza kancelaria pomaga właścicielom i operatorom najmu krótkoterminowego przygotować działalność do nowych regulacji. Analizujemy umowy, sposób korzystania z lokalu, dokumentację, regulaminy oraz podział odpowiedzialności między właścicielem, a zarządcą. Weryfikujemy również, jakie ryzyka mogą pojawić się przy rejestracji konkretnego obiektu.

Warto przeprowadzić taką analizę przed uruchomieniem obowiązkowego systemu, a nie dopiero po otrzymaniu wezwania do uzupełnienia dokumentów, zablokowaniu oferty albo wszczęciu kontroli.

Masz pytania dotyczące najmu krótkoterminowego i nadchodzących obowiązków rejestracyjnych? Skontaktuj się z Kancelarią – przeanalizujemy Twoją sytuację i wskażemy, co warto przygotować już teraz.